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      穆迪首予碧桂园服务“Baa3”发行人评级展望“安稳”

      发布时间:2022-05-18 06:34:10 来源:天博官网登录 阅读 19

        穆迪副总裁兼高档分析师Celine Yang表明:“Baa3的评级反映了该公司作为我国抢先的物业办理和社区服务供给商的位置,在我国具有杰出的品牌认知度、杰出的多元化运营,以及适当大份额的经常性收益。”

        另一方面,该评级遭到以下要素的约束:碧桂园服务在2021年进行了很多出资,反映出其并购志愿,以及近期大规划收买导致的营运本钱周期延伸和整合危险。

        到2021年末,该公司办理的物业面积达7.657亿平方米,是我国最大的物业办理服务供给商之一。其品牌的知名度也很高,在业界有着超越30年的运营记载。到2021年末,其总收入为290亿元人民币,也是在我国香港特别行政区上市的规划最大的我国物业办理公司之一。

        碧桂园服务强壮的商场位置和品牌知名度将支撑其未来几年的事务添加。穆迪估计该公司的收入在2022年将添加53%,首要受以下要素推进:(1)最近向碧桂园控股有限公司(Country Garden Holdings Co. Ltd,简称“碧桂园”,02007.HK,Baa3 负面)和第三方组织交给的总物业面积所供给的内生添加;(2)将2021年收买公司的全年收入计入;以及(3)2022年收买公司的新增收入。但是,跟着该公司减缩收买规划,更多地依靠于内生添加,其添加速度在2023年可能会放缓至20%-25%。

        与此一起,碧桂园服务的事务在地舆规模、客户根底和事务线方面都十分多元化。到2021年末,该公司在我国370多个城市和海外几个城市具有约740万名业主。其事务多样化可以削减部分客户或区域的晦气情况所发生的危险。

        碧桂园服务的物业办理事务带来安稳的经常性收入和现金流,而这些收入和现金流并不必定会跟着物业开展周期的改变而改变。其约70%的收费收入来自于类年金类资源,包含住宅和商业物业的物业办理,以及向各级政府供给城市服务。其物业办理事务相对比较安稳,因为业主替换物业办理服务公司的本钱很高。此外,穆迪估计碧桂园服务的高客户满意度将有助于其减轻客户丢失的危险。据该公司称,在曩昔的2-3年里,其留存率在98%左右。

        不过,该评级亦考虑到碧桂园服务在曩昔1-2年内,因为事务快速扩张和并购,应收帐款大幅添加。其与政府协作的城市服务事务、面向国有企业的物业和设备办理事务,以及近年来扩张的商业物业办理事务,还款周期更长。其间,应收账款从2020年的42亿元人民币、2019年的16亿元人民币添加到2021年的103亿元人民币,添加了143%。营运本钱周期的延伸削减了其事务现金流,假如这种情况继续下去,该公司将愈加依靠外部资金来支撑其事务。

        穆迪估计,在计入碧桂园服务于2021年新收买的公司的全年营收奉献后,该公司将在未来1-2年内活跃下降应收账款占营收的份额。此外,公司施行了更严厉的办法,操控来自现有和新组织客户的应收账款。

        穆迪以为,碧桂园服务的事务在必定程度上与碧桂园的房地产开发事务有相关。穆迪估计,在未来1-2年内,碧桂园服务将从碧桂园项目中取得约30%的经常性收入,比起2021年的36%有所下降,这首要是因为第三方组织的奉献添加。与此一起,该公司与碧桂园的应收账款仍将根本坚持安稳。

        该组织亦预期碧桂园服务即便进行进一步并购,也会审慎办理财政情况,坚持净现金情况。一起,公司也将活跃办理已完结的出资,保证平稳过渡和整合。因而,穆迪估计碧桂园服务将坚持杰出的流动性和低杠杆率,未来两年,其债款/EBITDA之比将由2021年的1.0倍调整至1.5倍以下,其EBITA/利息覆盖率之比将由2021年的27.0倍调整至20倍以上。

        在管理危险方面,穆迪考虑了碧桂园服务的高股权集中度,到2021年末,其控股股东杨惠妍女士持有该公司43.11%的股权。穆迪还考虑到(1)公司的审计和薪酬委员会由可以监督公司的独立非履行董事主导和担任主席;(2)《香港联合买卖所上市规矩》及《证券及期货法令》对相关方买卖的监管;及(3)碧桂园服务与碧桂园就新物业面积达到的公平买卖记载。

        评级展望为“安稳”,反映穆迪预期在未来12至18个月,该公司将继续从物业办理事务取得安稳的经常性收入,并坚持谨慎的财政战略。

        若碧桂园服务坚持审慎的财政战略,完成微弱的内生事务添加,并明显改进营运本钱周期,穆迪可考虑上调评级。预示评级上调的信誉目标包含:坚持很多净现金头寸、债款/EBITDA之比继续低于1.5-2.0倍、EBITA利润率继续高于20%-23%。

        另一方面,假如该公司不能再坚持其净现金头寸,其债款/EBITDA之比上升到2.5倍以上,或其EBITA利润率长时间低于17%-20%,穆迪可能会下调其评级。

        碧桂园服务是我国最大的物业办理服务供货商之一,到2022年4月8日,市值约为1350亿港元。该公司于2018年在港交所上市。到2021年末,其首要股东杨惠妍女士持有该公司约43.11%的股份。碧桂园是碧桂园服务的姊妹公司,前者由同一股东持有61.25%的股份。